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Los bancos venden sus sucursales a los clientes

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sucursales BancariasFuente: expansion.com

Las entidades financieras han encontrado en sus clientes de banca privada una nueva vía para captar liquidez en medio de la crisis. Una de las últimas tendencias es la venta de una oficina bancaria a un cliente, en la que la propia entidad financiera se queda en régimen de alquiler.

Esta técnica ha sido empleada en muchas ocasiones desde que estalló la crisis de las hipotecas basura, pero hasta ahora había estado dirigida principalmente a inmobiliarias e inversores institucionales como aseguradoras, fondos de inversión y capital riesgo.

Mediante esta estrategia, el banco o la caja obtiene liquidez en un momento de escasez crediticia a través de la venta de un activo no estratégico, como son los inmuebles donde están ubicados sus oficinas.

Por su parte, los clientes de banca privada reciben un activo que les reporta una rentabilidad anual (el alquiler) y que podría generar grandes plusvalías cuando el mercado inmobiliario español supere la crisis.

Los contratos de alquiler firmados entre grandes patrimonios y entidades están comprendidos entre 10 y 20 años. Una vez transcurrido este periodo el banco o caja en cuestión se reserva una opción de compra que podrá ejecutar unilateralmente a un precio establecido por un tasador independiente.

Inmuebles de calidad

Según las fuentes consultadas del sector, el riesgo de que la entidad tenga que prescindir de la oficina arrendada por su cliente –el contrato recoge que se pueda hacer por causas forzosas– es mínimo ya que por lo general se están eligiendo sucursales bien situadas y estratégicas dentro de sus planes. Además, en el caso de que se llegase a esta situación, «lo más probable es que la entidad buscase una compensación para su cliente», añaden desde el sector.

Los precios que se están barajando para realizar este tipo de operaciones van desde los 500.000 euros hasta uno o varios millones. Inicialmente están encontrando más demanda las oficinas de grandes capitales como Madrid y Barcelona.

Junto a su propia clientela de banca privada, algunas entidades financieras se están dirigiendo a firmas de asesoramiento a grandes patrimonios, como los family office, para ofrecer el lease back de sus oficinas bancarias.

Una de las primeras entidades financieras en emplear esta estrategia fue Caixa Catalunya, que a comienzos del presente ejercicio captó 110 millones de euros gracias a la venta de algunas de sus sucursales a clientes de banca privada.

Entidades

Banco Pastor también anunció su intención de vender y alquilar 160 de sus 650 oficinas en España. Otras de las que se están mostrando activas en este terreno son BBVA, Banco Sabadell –a través de los clientes de banca privada de Banco Urquijo– y Banco Popular.

Las operaciones de lease back entraron en escena en el sector financiero durante el año pasado cuando un elevado número de entidades recurrió a este sistema para hacer caja con la que hacer frente a la crisis.

Uno de los bancos pioneros fue Santander. La entidad vendió su Ciudad Financiera por 1.900 millones a un consorcio inmobiliario liderado por el inversor británico Propinvest. Por su parte, BBVA encargó a CB Richard Ellis la venta y arrendamiento de una red de 1.288 oficinas y 30 inmuebles por en torno a 2.000 millones de euros.

Nuevos destinos inmobiliarios

Una de las tendencias inmobiliarias se basa en la diversificación geográfica con destino a las principales capitales europeas. El boom inmobiliario español provocó que muchos inversores se centrasen únicamente en este mercado. Estos inversores se han dado cuenta de que en Europa hay alternativas igual o más rentables con menos volatilidad, explican Carlos Molero Sánchez de la Blanca y Raúl García del Pino, del departamento de Real Estate Advisory/Transactions de PricewaterhouseCoopers.

Entre estos mercados destaca Londres. «Es atractivo para grandes inversores por el efecto divisa, lo barato que está y su mayor dinamismo. El principal riesgo es que está muy ligado a la banca», indica Borja Durán, de Family Office Solutions,